"세운상가 도시재생, 세입자 이주 지원이 가장 중요"(일문일답)

그동안 철거 여부를 놓고 논란이 발생했던 서울시 중구 '을지면옥' 건물이 결국 철거 수순을 밟을 것으로 보인다. 4일 서울시에 따르면 세운3-2구역 을지면옥은 보존 계획을 철회하고 철거 자체에는 동의했다. 하지만 시행사 등 이해관계자와 보상금 규모를 두고 이견이 있어 서울시에 중재를 요청했다. 다음은 강맹훈 서울시 도시재생실장과의 일문일답이다.

Q. 서울시는 "을지면옥 소유자의 의사와 상관없이 철거를 안 하겠다"고 했다. 소유자 말고 이해관계자들이 많지 않나? 어떤 방향으로 협의하나?
▶을지면옥은 그동안 운영자와 여러 차례 만나 다양한 대안을 들었다. 결과적으로 을지면옥의 입장은 "제자리에 있는 것은 반대한다. 서울시와 중구청이 중재해 세부적인 대책을 마련해달라"고 이야기한다. 갈등의 골이 깊었기 때문에 우리가 중재해서 세입자와 주변 지역의 의견을 수렴하는 과정을 좀 더 구체적으로 할 예정이다. 생활유산을 무조건 철거한다는 신호를 주면 앞으로 철거하겠다는 기조로 갈 것이기 때문에 강제하지 않겠다는 원칙에 따라 실제 운영자의 의사를 존중하는 방향으로 시간이 걸리겠지만 추진해나갈 예정이다.

Q. 공공임대상가 700개는 시세보다 얼마나 저렴한가?
▶공공임대상가 임대료는 3.3㎡당 10만원에서 평당 22만원정도다. 어떤 사람은 임대료보다 가치 집약된 클러스터가 중요하다는 의견을 낸다. 또 어떤 사람은 좀 더 저렴하고 넓은 공간이 필요하다는 의견도 나오는 등 업종별 차이가 있다. 공공임대상가는 현수준의 임대료로 제공할 예정이다.

Q. 세입자 재정착 비율은 얼마나 예상하나?
▶전체의 60% 정도가 인근 지역에 있는 것을 원한다. 나머지는 폐업하거나 더 넓은 지역, 문래동이나 금천구로 이전한 경우가 있다. 개발되면 이번 기회를 통해 장소를 바꾸고자 하는 분들은 여건을 마련하고 이 지역에 꼭 있어야겠다는 분들은 임시 상가를 마련할 계획이다.

Q. 순환형 정비라고 했는데 총 사업기간은 얼마나 걸릴까?
▶지역별로 순환 개발하기 때문에 보통 개발보다 2~3년 더 늘어지지 않을까 생각한다. 결과적으로 갈등이 줄어든다면 전체적으로 사업기간은 비슷하거나 더 줄어들 것으로 예상한다.

Q. 을지면옥은 토지보상금 때문에 협상이 잘 안되는 것으로 알고 있다. 청계천변에 3-1구역이나 3-4·5구역을 요구하는데 어떻게 중재할 예정인가?.
▶을지면옥이 포함된 2구역은 을지면옥과 산업생태계에 관한 문제들이 있어 대책마련에 시간이 걸릴 것 같다. 사업주나 이해당사자가 대부분 겹치는 부분이 많으므로 협상이 잘 이뤄지면 정리되지 않을까 싶다.

Q. 민간 기부채납을 받으면 사업자에 대한 인센티브도 있나?
▶일정 부분 공공기여하게 돼 있다. 과거에는 도로나 공원을 많이 기부채납했다. 그런 부분이 10~15% 정도 됐다. 실질적으로 도심에 도로나 공원을 기부채납 받을 때 지자체에 많은 도움이 안된다는 결론이 나왔다. 구체적인 다른 공공시설로 기부채납 받는 방안이 6구역에서 진행된다. 그 땅도 정비사업을 하면서 만들어진 땅이다. 그 지역에 서울시가 국비예산을 들여 인쇄 거점시설을 만든다. 앞으로 기부채납 땅을 무작정 공원으로 하기보다는 땅이 확보되면 그 지역에 가장 맞는 시설을 짓겠다는 방향으로 간다.

Q. 세운상가는 도심에 마지막으로 남은 재정비촉진구역이다. 해제되면 주택공급은 어떻게 보완할 예정인가?
▶도심에 주택공급을 제한하지는 않는다. 대부분 9대1까지 허용해왔다. 다만 재정비 촉진지역에 대해선 신중히 처리한다. 이 지역도 개발되면 많은 수의 주택이 공급될 것으로 알고 있다. 갈등이 줄어들고 개발된다면 주택은 자연스럽게 공급될 것으로 생각한다. 3-1·4·5구역만 해도 1000가구 공급하는 것으로 안다. 3구역만 제대로 된다면 3000가구 물량이 될 것이다. 기간을 우리가 확정 짓지 않고 자연스럽게 주택공급이 될 것으로 본다. 이번에 해제되는 지역은 사실은 전혀 개발계획이 없다. 법에 의해 5년 시간 지나면 공동개발을 풀어줘야 한다.

Q. 3-6구역에 기존건축물 이용해 임시 영업장을 제공한다는데 완공 기간은?
▶정비계획 자체가 수용 권한을 준 것이다. 의무도 부여하지만 혜택도 준다. 3-2, 3-6, 3-7구역이 동시에 개발을 진행하려고 했었다. 이번에 보니까 3-6구역에 40개 기존 업체가 있다. LH가 내년 8월 공급하는 물량이 있다. 2년 정도 지나면 많은 물량이 확보될 것이다. 시간을 잘 조정해 대부분 기존에 원하는 사람들이 다 이주할 수 있도록 한다.

Q. 171곳 중 152개 지역이 해제됐다. 토지주 모두가 도시재생 전환에 찬성했나?
▶을지로 지역이 1979년 도심재개발구역으로 지정됐다. 단독개발은 안되고 전부 합쳐 개발하는 구조다. 사업시행자에게 강제적 수용 권한을 준다. 지금까지 소유주들이 대부분 자기 땅을 혼자서 행사하지 못했다. 이 때문에 대부분 낙후된 상태로 있다. 그렇다고 같이 모여서 큰 건물을 개발하는 것이 합의가 잘 안됐다. 도심에 적합한 건물, 대형 건물이 아니라도 '힙지로'처럼 아기자기한 건물이 많이 설 경우 가치가 있다. 소유주들과 개별적으로 골목재생, 건물수선, 신축 등에 대해 협의해 보완하는 방향으로 계획을 수립할 예정이다.

Q. 사업시행자가 공공건물을 마련하나?
▶5-1, 5-3구역은 사업시행인가를 신청했다. 이 구역은 그동안 철거가 아닌 시간을 줬다. 일단 기부채납한 경관녹지부분에 새로운 건물을 먼저 짓겠다는 것. 예전처럼 다 철거하고 새로 개발하는 것이 아니라 우선 일부 철거 후 점포 110개가 들어가는 시설을 만들어 이주하고 기존 세입자 문제가 해결되면 바로 다른지역을 개발한다. 한 지역에서도 순환 개발을 할 계획이다.

Q. 업종별로 층수, 위치, 크기 원하는 게 다 다를 것인데 수요가 고려된 건가?
▶1, 4, 5구역도 먼저 희망 입주사 조사를 해 임시상가를 만들었다. 결과적으로는 예측수요보다 31개가 남았다. 대부분 1층이나 2층을 선호한다. 그러다 보니 1층 배정이 안되면 차라리 주변 빈 점포로 가는 경우가 있다. 임시상가가 전부 1층이면 좋겠지만 현실적으로 불가능하다. 타협점을 찾아갈 수 있지 않을까.

Q. 정비구역 해제된 곳은 어떻게 되나? 어떤 모델로 재생에 들어갈 것인가?
▶이 지역이 개발 안된 이유 중 하나는 대규모 개발하도록 계획이 돼있었다. 그런데 촉진계획의 경우 구역이 너무 크게 만들어져 합의가 안되는 상황이었다. 그래서 2014년에 이 구역을 171개로 바꿨다. 그런데 앞으로는 171개가 아니라 1000개 이상으로 쪼개진다는 개념으로 볼 수 있다. 일반적으로는 도로 폭, 일조권 등 제약 부분에서 규제를 완화할 방안을 만들겠다. 리모델링 비용도 지원하고 있다.

 

 

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